房地产行业终于迎来曙光，8月18日，国务院说“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求”，这是国家首次提出“采取有力措施”，意味着国家要下场，金九银十可期。
2024年9月以来，房地产市场无法完成止跌筑底，指标跌幅起起伏伏不稳定，即市场止跌回稳的基础不牢固，见底上涨的条件不具备。最为明显的是2025年前7月全国房地产市场恶化，供需两端及资金、融资端指标跌幅持续扩大。
这是房地产市场基本面未停止向下滑、未止跌筑底的强烈信号，不仅房地产大盘加速下行，连房企端危机加剧，包括流动性危机蔓延、房企债务重组困难、库存去化缓慢、险情房企交楼持续逾期，购房端的房价预期和信心及收入修复缓慢。
控盘、托底四年，房地产未真正走出危机、困境的真正原因，首先是最猛烈调控导致房地产超调、三年疫情和关税贸易战的冲击、宏观经济和实体遭遇下行周期，摧毁了基本面、大盘根基，这是连续3年修复难让房地产雄起的根源。
其次是未正确认识到超调和冲击及下行周期对房地产产生的后遗症，救市时机误判和政策落实不到位及市场判断失误，2020年救市政策过早收回，2021年楼市高峰期又调控过头，房地产过热马上陷入过冷，没有采取过渡的措施。
2022年-2024年供应端、需求端、融资端、资金端的政策无法全面落地，无法托底房地产实现止跌筑底，见跌反弹。由于银行和地方为主的需求端、融资端、资金端在执行上走位，救市效果不佳，加上债务、交楼、库存等风险集中爆发。
尽管2024年对比2022年、2025年前7月对比2024年跌幅大大收窄，控制住风险。但是房地产市场一直未完成止跌筑底、见跌反弹，债务、交楼、库存等一直未出清，仅仅是维持房地产市场基本面、大盘的修复，房地产风险化解陷入困境。
目前房地产行业止跌回稳的寻找筑底调整阶段已经到了瓶颈期，必须靠国家下场方可打破。事实告诉我们，地方和银行无法托底房地产基本面，唯有国家出手才能把政策堵点有效打通、才能保证政策效力持续性、才能逆转房地产局面。
从首提促进到推进“止跌回稳”>持续巩固“止跌回稳”>更大力度>有力措施巩固“止跌回稳”，新一轮更猛刺激政策将出台的信号。去年926会议首提“要促进房地产市场止跌回稳”，显示国家对于稳定房价的重视程度，随后政策接连推出。
2025年425会议调整表述为“持续巩固房地产市场稳定态势”，表明国家对于房价有所改善的判断，并进入巩固前期“止跌回稳”政策成果的阶段，“核心区与好房子”率先止跌回稳渐成共识，随后国家和地方政府房地产支持政策出台减少。
2025年6月13日，召开的国常会提出“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，背后的逻辑就是稳经济、稳增长，扩内需，振兴房地产，表明国家对于房价未完成止跌筑底，止跌回稳的基础不牢固，见底上涨的条件不具备判断。
首次提出要将好房子建设纳入城市更新机制加强工作统筹、对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险。
更大力度推动房地产市场止跌回稳，体现国家对于房价、房地产市场未实现“止跌回稳”的最新市场形势判断，并且“更大力度”，意味着新一轮稳楼市政策救市大招开启，楼市王炸将有望8月出台的强烈信号。
2025年8月18日，国务院提出“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求”，这是国家层面首次提出“采取有力措施”，意味着国家要下场，楼市金九银十可期。
“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，背后的逻辑就是稳房价、稳地价、稳预期、稳经济、稳增长、稳就业，扩内需，振兴房地产，表明国家再次对房价未完成止跌筑底，止跌回稳的基础不牢固，见底上涨的条件不具备最新判断。
此时，国务院提出“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，主要是基于前7月、8月上半月房地产市场基本面、大盘持续下滑、下行，并且跌幅扩大止跌回稳基础不牢固的判断。其次是7月70城房价下降并且一线城市跌幅扩大的重视。
再次是前7月宏观经济弱复苏，房地产成最大的拖后腿。房地产风险（流动性、债务、库存、交楼等）已经控制但未一直完全化解，影响市场信心和预期。现有的政策、措施堵点多、执行难，无法有效巩固房地产市场止跌回稳。
最后是避免目前房地产进入恶性循环，再次进入低迷、萧条的行情和市场预期。另外是考虑到房地产市场传统销售旺季即将到来，为楼市金九银十铺垫，延续对巩固房地产市场止跌回稳态势，实现止跌预期、增强信心的目的。
按照6月13日、8月18日的表述来看，总政策包括，第一是收储存量商品房用作保障性住房、收回房企闲置土地政策将优化调整、加快推进。第二是供应端、需求端、资金端、融资端现有政策进一步优化，提升政策实施的系统性有效性。
第三是结合城市更新推进城中村和危旧房改造，包括297个城市（包括四个直辖市、293个地级市）100万套城市更新货币化安置和城市更新专项借款、专项债、专项基金，国资委支持央企参与城市更新，推出城市更新项目贷款。
第四是多管齐下释放改善性需求，包括北京上海深圳等地区住房限购、住房公积金、购房补贴、以旧换新、房票安置、公积金贷款和商业贷款首付比例和利率及存量利率、新房和二手房税收、商业地产限制措施和信贷及税收的政策优化。
目前房地产政策的执行、落实不到位，围绕着地方和商业银行、政策性银行及城投、国企为主，及少部分的民营房企，但是对稳定流动性、去债务、去库存、保交楼、巩固止跌回稳效果总体有限，唯有少部分一线二线城市相对有效果。
国家自6月13日提出“更大力度”措施到8月18日提出“采取有力措施”政策，巩固房地产市场止跌回稳，这是国家对三四季度房地产政策基调的定调。那么，究竟“更大力度、采取有力”措施是指什么政策，具体包括哪些政策，释放改善性需求。
一是降准、降息、政策性利率下降（保障性住房再贷款、专项借款、专项债券、超长期特别国债）。
二是优化和扩大外来务工和农民及人才购房落户的城市、范围。
三是优化和扩大（人才、多孩家庭、农民进城买房）购房补贴的城市、范围、提高补贴标准。
四是优化和扩大住房以旧换新的城市、范围、提高旧房价格标准。
五是优化和扩大城市更新房票安置的城市、范围、提高房票的金额和延长持有年限及不受区域限制。
六是优化和住房公积金贷款的提取流程、对象、扩大用途、范围和区域、商转公、异地贷款。
七是取消、优化剩余城市的住房限制措施。即取消、优化北京、上海、深圳、海南等城市剩余的住房限购、限贷、限售、限价、限签、限结、限离、限企。
八是放开外资企业购房。放开境外人士购房（之前已经放开），放开限外资企业购房，不限套数。
九是再下降住房商业和公积金贷款的首套和二套首付比例、房贷利率、存量贷款利率、五年内还贷款利息不还本金、公积金和商业贷款延长年限。
十是已经结清二套房贷的商业贷款、一套公积金贷款，购买第三套、第二套房，按照首套商业贷款、首套公积金贷款的比例。
十一是优化一手房税收政策。首套住房不论面积大小，一律免契税、印花税，二套住房不论面积大小，契税、印花税减半。优化二手房税收政策（首套房，不限满2年，取消增值税，二套房，满2年取消增值税)、满5年免个人所得税。
十二是优化土地、住房供应。超过24个月-36个月库存去化周期的高库存城市，停止商品住宅用地供应，减少新建商品房上市批售，停止保障性住房和安置房及租赁住房的建设，转向购买商品房来代替。
超过18个月-24个月库存去化周期的高库存城市，控制商品住宅用地供应，放缓新建商品房上市批售，减少保障性住房和安置房及租赁住房的建设，部分转向购买商品房来代替，实现平衡供需关系。
库存低的城市，减少住宅总量供应，增加高品质住宅用地供应。优化土地出让指标，加快好房子土地供应。例如住宅建筑、规划设计的指标调整。
允许卖不出去的保障性住房、办公楼、商业营业用房转为商品住宅房。允许卖不出去、闲置的商业地产（办公楼、商业营业用房、公寓）调整规划用途，用作商品住宅、保障性住房、安置房。
允许住宅、商业地产的土地和项目调整容积率、取消自持面积和限售价及配建等限制规定。
十三是下降城市更新专项借款、保障性住房再贷款和专项债利率，提高收储价格，扩大收储主体和用途，优化房源条件。收储存量商品房用作保障性住房的最大堵点是价格、收益平衡问题。其次是主体、房源、用途问题必须优化。
收储存量商品房用作保障性住房（公租房、共有房、保租房、配售型保障房）和安置房，扩大规模（保障性住房再贷款3000亿元，带动5000亿元），优化主体、价格、房源、用途、利率、收益平衡、供需错配和税收、信贷、财政配套政策。
保障性住房再贷款收储存量商品房的速度缓慢，公布收储存量商品房用作保障性住房的公示城市超过100个，真正落地收储存量商品房用作保障性住房的城市不到三分之一，收储金额规模不到10%和面积占库存面积不到10%。
2024年5月17日，央行宣布了设立3000亿元保障性住房再贷款，引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房，整体进度仍相对偏慢。
截至2024年6月底，3000亿元保障性住房再贷款余额为121亿元。目前收储模式为政府选定地方国有企业作为收购主体，该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和空间。
收储存量商品房用作保障性住房资金模式，主要为“央行再贷款+银行贷款+财政补贴+国企自筹+专项债”。2024年9月28日，央行提出建议，建立全国性的存量住房收购基金，收储已建成的商品房，并转为保障性住房。
为支持这一基金的运作，建议将结构性货币政策与财政政策相结合。其中可以降低央行对保障性住房再贷款的利率，目前的1.75%下调至1%。当前各地收储工作进展较为缓慢，面临价格撮合难度大、地方国企资金成本较高、供需错配问题。
2024年四季度以来，部分城市通过一些创新举措在收购存量商品房方面取得了一定效果。如广州、佛山将收购存量商品房与城中村改造相结合，广州、佛山部分城中村改造项目使用城中村改造专项借款收购存量商品房作为安置房。
加速了城中村改造项目的推进，助力库存去化。截至2025年5月30日，广州市黄埔全区通过“房票安置”模式累计完成认购商品房1100余套，去化面积10余万平。2024年底以来收购存量闲置土地和收储存量商品房已经成为“去库存”的重要举措。
自2024年10月财政部发声支持专项债券收购存量商品房以来，专项债收购存量商品房落实缓慢。2025年5月专项债收购存量商品房实现新突破，发行金额合计仅19.2亿元。2025年5月浙江、四川先后发行专项债券收购存量商品房。
用于收购存量商品房的专项债券在浙江、四川先后发行落地，两省均为专项债券“自审自发”试点省份，是首批专项债券得以率先落地的原因之一。本次浙江、四川率先发行用于收购存量商品房专项债券规模较小，更多起到信号作用。
专项债券为各地收购存量商品房提供了成本更低、期限更长的资金来源，一定程度有利于疏通当前各地收购存量商品房中的部分卡点问题，也有利于加快各地去库存工作，直接改善供求关系，促进房地产市场修复。
两地收购存量商品房的定价方式及运营模式为其他城市提供参考借鉴，短期更多地区将发行专项债收购存量商品房，专项债券“自审自发”试点地区加速落地。开展专项债券项目“自审自发”试点，在10个省份以及雄安新区下放项目审核权限。
省级政府审核批准本地区项目清单，地方政府专项债券项目“自审自发”试点地区名单为省份（北京市、上海市、江苏省、浙江省（含宁波市）、安徽省、福建省（含厦门市）、山东省（含青岛市）、湖南省、广东省（含深圳市）、四川省。
承担国家重大战略地区的河北雄安新区，为后续加大发行规模积累经验。金额来看，浙江、四川用于收购存量商品房的专项债券分别为17.5亿元、1.7亿元，占各省当期发行新增专项债券的3.2%、0.6%，合计发行金额19.2亿元，规模不高。
收购项目的企业性质来看，两地合计11个收购项目，其中7个项目为地方国企所有，2个为混合所有制企业项目，2个为民企项目，地方国企的项目是收购主力，其收购金额达16.5亿元，占比超85%。
收购价格来看，收购定价多通过备案价折扣的方式进行，如湖州南湖区多项目收购价格约为备案价格的90%左右。杭州祥生 银湖新语项目收购房源为企业自持商品房及车位，温州三个项目收购房源均为企业配建的政策性住房。
因此，收购价格折扣较大，如万科欧洲华庭，协商确定本次收购户型建筑面积90、120平方米的价格在国有建设用地使用权出让合同约定指定销售价基础上再进行9折，分别按备案价的63%、54%进行计算。
收购房源用途来看，用于保障性租赁住房，其中南充仪陇县项目部分收购房源用于配售型保障房。湖州溪畔居等项目先期用于保障性租赁住房，在运营期满后出售房产，即先租后售，运营收入包括租金收入、出售房产收入、停车费收入。
十四是优化收回闲置土地政策，针对收购标准不明确、程序复杂、收购主体单一、专项债额度不明确、定价机制模糊、资金平衡难度大、供需错配、抵押解套问题，有利推进专项债收储土地政策的进一步落地实施。
可以统一收购标准、程序，扩大收购主体（不限于城投公司、国企、央企）、明确专项债额度和定价机制，允许土地储备专项债券资金在同一土地储备项目内不同地块间进行灵活调剂，提供低利率的收购资金和抵押解套的政策支持。
参考土地出让时的起拍价或依据增值原则确定价格，最大限度发挥资金效益。提高专项债收储闲置土地的偿债能力，目前房地产市场处于调整阶段，土地出让价格上涨存在不确定性。地方政府需结合实际市场情况，合理预测土地价格走势。
积极探索通过调整土地性质或提高容积率等方式提升土地价值，确保项目资金平衡和偿债能力。应尽快出台全国统一的土地收储实施细则、操作指引，丰富土地收储主体，逐步引入非地方国资企业参与收购。
目前专项债收购存量闲置土地整体进展缓慢，对已供土地和在建项目进行摸底，针对性优化相关政策，有利于收储工作更好、更快地推进，应该在分类存量闲置土地的基础上，在主体、价格、用途、专项债的流程等方面优化。
部分城投公司缺乏房地产开发资质，也不具备相应开发能力，且在市场下行期推进项目开发销售易造成亏损，导致大量拿地却未实际开发，土地低效闲置现象日益突出，城投公司的一个重要任务就是承担政府投资项目融资功能。
资金来源有财政拨款、土地注入及市场化融资。土地一旦闲置，利息成本随之逐年攀升，最终形成财政与企业的双重负担。以广东省为例，2023年和2024年当地城投公司拿地金额分别达714亿元和840亿元。专项债的重启成为解决措施。
摸底全国房地产已供土地和在建项目，优化收回闲置土地政策。2024年11月5日，自然资源部关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知，符合条件的机构需在2024年12月底前完成信息填报。
优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，已动工地块中规划可分割暂未建设的部分。
收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。确有需求的，应当严控规模，优化条件实施供应，在落实“五类调控”的同时，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%。用于民生领域和实体经济项目的，不受限制。
截至2025年4月初，全国已有14个省份公示拟收储闲置土地共约850宗，总面积超过4000万平方米，收储资金总额达到1282亿元，显示出地方政府在盘活闲置土地上的坚定决心。广东、湖南、福建、四川和广西拟收储金额较为突出。
其中，广东省拟收储金额近500亿元，位居全国之首。湖南省近日成功发行今年首批土地储备专项债券，规模达94.15亿元，涉及80个项目，覆盖126个地块，占全省用于项目建设专项债券资金的41.5%。
专项债资金发行进度上，广东、四川、湖南三省动作迅速，截至4月10日，累计发行土地储备专项债约402亿元，涉及166个项目，发行期限一般集中在3年至7年，其中5年期债券占比最高，反映地方政府在资金运作模式上的稳健与审慎。
2025年以来，专项债累计发行投向房地产领域5120亿元，占到投资总额的25%。截至2025年5月底，全国各地公示的拟使用专项债收购存量闲置土地的金额已超4300亿元，而实际发行的专项债仅为707亿元，占比16%。
截至2025年7月6日，全国已有26个省市公示相关进展，累计覆盖4343块宗地，资金规模（含拟定）达4896.89亿元。从新增申报项目看，江苏此次收储项目居前，累计收储30块宗地，涉及资金106.91亿元。已有部分公示显示为失效状态。
雅安市雨城区收回的11宗存量闲置土地公示显示失效，涉及金额达1.52亿元，其中，涉及四川海子建筑工程有限公司1块宗地，原先拟定申报专项债资金为0.45亿元，雅安蜀天新城开发建设有限责任公司6块宗地，拟定资金合计0.33亿元。
土储专项债发行情况看，截至7月6日，已有上海、广东、浙江、湖南、福建、北京、安徽、四川和山东九省市发行了用于收购收回闲置土地的专项债，发行金额合计1924.9014亿元。其中，上海以462.476亿元位居榜一。
广东322.773亿元，浙江（含宁波）246.3亿元，湖南238.54亿元、福建（含厦门）190.2932亿元，北京186.85亿元、安徽135.89亿元，四川81.8492亿元，山东59.93亿元。湖南省此前披露的多宗收储地块已获得专项债融资支持。
2025年7月中旬规模超过4800亿元。2025年3月以来，各地收储去库存提速，拟收储金额大幅提升。截至2025年7月16日，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量3844宗，总面积超2.0亿平方米，总金额达4840.7亿元。
分地区来看，27个省市公示拟使用专项债收购存量土地情况，其中广东省公示拟收储总金额655.3亿元，位居第一。重庆、河南、浙江公示金额均超400亿元。一二线城市公示地块合计529宗，拟收储总金额约1009.1亿元，占比20.9%。
2025年7月专项债发行规模突破6000亿元，创下年内新高，其中房地产类专项债规模延续高位。至截7月底，7月房地产类专项债发行量1020亿元，连续两月在1000亿元以上，其中土储类专项债发行714亿，连续两个月突破500亿。
7月土储类债券中用于回收的额度持续高位，以四川为例，发行的80.79亿土储类专项债中，至少68.39亿用于土地回收，且三分之二的土地回收资金投向了三四线城市，在投向成都的21亿额度中，也有超过75%投向了远郊县市。
2025年8月5日，商丘市人民政府关于5宗存量闲置土地收回收购价格的批复，同意商丘市自然资源和规划局按照以下价格对市本级5宗存量闲置土地进行收回收购，涉及面积25.2069万平方米，金额8.3861亿元。
2025年8月15日，重庆市万州区和潼南区近期发布了第二批拟使用土地储备专项债券依法进行存量闲置土地收回的公告。预计此次将回收6宗存量闲置土地，总面积达302亩，预计回收总价为8.7亿元人民币。
其中万州区拟回收2宗土地，总面积118亩，预计回收总价5.28亿元；潼南区拟回购4宗土地，总面积184亩，拟收储价格3.4亿元。所有拟回收土地均为商住或住宅用地，且均归属于重庆三峡动物园管理有限公司。
截至目前，重庆市已有11个区域拟使用土地储备专项债券依法收回收购闲置土地，累计预计开展回购的土地宗数达到421宗，总面积约2.98万亩，回购金额约490.4亿元。毫无疑问，未来规模会继续扩大。
十五是城市更新专项借款和城市更新货币化，部委和地方及时出金融、财政、税收和地方落实的配套政策。其中城市更新货币化的套数100万扩大到200万套，同时必须解决城市更新的资金来源，因为地方已经无法大规模、持续性支撑。
城市更新和城市更新货币化安置的资金来源中，可以通过超长期特别国债、专项借款、专项债券、专项基金、项目专项贷款、预算资金、补助资金，解决资金来源问题。而通过超长期特别国债的资金成本低，可以加大规模。
优化城市更新的主体，做地模式为国企（包括城投），可以考虑扩大到央企、有实力的综合房企，参与城市更新的做地模式、政府主导模式、市场模式、集体模式。例如国资委要求央企参与城市更新，可以推出城市更新项目贷款。
城市更新和收储商品房用作保障性住房、安置房等相结合，通过专项借款、专项债券的方式购买商品房，代替安置房进行安置。或者是通过加大城市更新房票的金额等措施，置换商品房，实现去库存的目标。
十六是优化化解房企债务、保交楼政策。扩大房地产项目白名单金额规模和放宽进入的条件、放宽房企信贷和IPO上市和债券融资的条件、房企经营性物业抵押贷款和金融存量债务2026年到期延长至2027年、保函置换商品房预售款的推进。
以上十六条房地产政策，是在现有房地产政策基础上优化，扩大力度、规模、范围等，而更大力度、有力措施的政策，应该是包括下面的房地政策选项，才能够真正巩固房地产市场止跌回稳，实现三稳的预期和见底上涨的目标。
主要是基于目前经济稳增长的压力、房地产市场状况恶化、政策效果和持续力减弱、房价和房地产风险未化解、市场未实现止跌回稳，现有房地产政策优化、执行难度和明确的政策落实状况。
一是支持央企参与城市更新，推出城市更新项目贷款，释放改善需求。
二是发行超长期特别国债4万亿元，推进城市更新货币化安置，去库存，释放改善需求。
三是放开第三套住房限贷，降低第三套房的贷款首付比例、下降利率、税收优惠政策，用于去库存、缓解房企流动性、保交房，释放改善需求。
四是降低房地产项目资本金比例，用于保交房。
五是三道红线、房地产贷款集中制由短中期转为长期管理制度。可以考虑放松三道红线、房地产贷款集中制的指标，也可以暂停3年或5年实施，银行加大对房地产增量贷款的投放，解决房企流动性、化解债务。
六是房企经营性物业抵押贷款和金融存量债务到期后展期3年或5年，解决房企流动性、化解债务。
七是由国有银行部门，各出1万亿元，共同持有房企债券、供应链商票（境内债券、外债券、商票），解决房企流动性、化解债务。
八是建立全国性存量住房收购基金，通过发行超长期特别国债，规模4万亿元-10万亿元，收储已建成的商品房，并转为保障性住房、安置房、共有产权住房、配售型保障房。
九是出台2008年、2015年的四万亿元一揽子房地产救市方案。
十是组建中国住房银行，规模控制在10万亿元-50万亿元，用于收购已建成的商品房、烂尾楼、闲置土地、发行债券等，用途可以转为新的商品房、保障房、新的土地供应、融资等。
十一是取消商业地产限制措施，包括限用途、限面积、限销售对象、限贷等。十二是下降商业地产的商业贷款首付比例和利率。
十三是商业地产贷款期限延长。
十四是降减商业地产税收。
十五是允许商业地产改变用途、规划设计指标，用作住宅。
十六是取消商业地产土地、项目在销售、自持等方面的限制性规定。
面对着新一轮救市大招开启，楼市王炸将来袭，购房者应该把握住购房好时机。提醒要买房的购房者，买涨不买跌的购房逻辑习惯，必须要改掉，否则一辈子都会错过最好的购房时机和窗口期，不要总想最低价抄底。
购房者必须改变传统置业思维，唯有买跌卖涨才是正确的、科学的、合理的买房、投资、置业逻辑，现在房价处于下行探底转止跌筑底、企稳调整阶段，低房价、低税费、低利率、低首付的负利率时代，现在买房即抄底。
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